Le rendement locatif mesure ce qu'un bien rapporte par rapport à ce qu'il a coûté. Il en existe plusieurs versions, et les confondre est l'erreur la plus fréquente des débutants.
Le rendement brut
Formule : loyers annuels ÷ coût total d'acquisition × 100. Le coût total comprend le prix du bien, les frais de notaire et les travaux.
Exemple (chiffres fictifs) : un appartement à 150 000 €, 12 000 € de frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien) et 8 000 € de travaux, soit 170 000 € au total. Le loyer est de 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Rendement brut : 9 600 ÷ 170 000 = 5,65 %. Si on oublie notaire et travaux (9 600 ÷ 150 000), on obtient 6,4 % : un chiffre flatteur, mais faux.
Le rendement net
On retire les charges que le propriétaire supporte : taxe foncière (900 €), charges de copropriété non récupérables (600 €), assurance propriétaire non occupant (150 €), soit 1 650 €. On tient aussi compte d'un mois de vacance par an : 8 800 € de loyers encaissés.
Rendement net : (8 800 − 1 650) ÷ 170 000 = 4,21 %.
Le cashflow
Le cashflow, c'est ce qui reste chaque mois après la mensualité du crédit. Si l'on emprunte 170 000 € sur 20 ans à 3,5 % (hypothèse), la mensualité est d'environ 986 €, hors assurance. Les loyers nets mensuels valent 7 150 ÷ 12 ≈ 596 € : le cashflow est d'environ −390 € par mois. Cela signifie que l'opération demande un effort d'épargne. C'est exactement ce que le calcul permet de voir avant d'acheter.
Et après impôts ?
Le rendement « net-net » dépend du régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP) et de votre tranche d'imposition. Voir notre article sur le choix du régime.
Pour refaire ce calcul avec vos propres chiffres, téléchargez le calculateur de rendement gratuit.
Contenu pédagogique, non personnalisé. Les chiffres sont fictifs et ne constituent ni un conseil en investissement ni une promesse de résultat.