Le régime fiscal change fortement ce que vous gardez de vos loyers. Voici les trois principaux, expliqués simplement.
Micro-foncier (location nue)
Réservé aux loyers nus ne dépassant pas 15 000 € par an. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % : vous êtes imposé sur 70 % des loyers. Aucune charge réelle n'est déductible.
Régime réel (location nue)
Vous déduisez les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien, assurance, frais de gestion. Si les charges dépassent les loyers, un déficit foncier peut s'imputer sur le revenu global, dans les limites prévues par la loi.
LMNP (location meublée)
En micro-BIC, l'abattement est de 50 % pour une location meublée longue durée, jusqu'à 77 700 € de recettes par an. Au réel, vous pouvez amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit souvent fortement l'impôt.
Exemple chiffré (fictif)
Pour 9 600 € de loyers annuels, la base imposable est de 6 720 € en micro-foncier (abattement de 30 %) et de 4 800 € en micro-BIC (abattement de 50 %). Le réel peut donner un résultat encore plus bas, mais il demande une comptabilité rigoureuse.
Deux points de vigilance
- Depuis la loi du 14 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela change l'intérêt de l'amortissement : à simuler avant d'acheter.
- La loi Le Meur (2024) a durci le régime des meublés de tourisme (abattement réduit pour les biens non classés, enregistrement obligatoire de la location). Elle ne vise pas de la même manière la location meublée longue durée.
Le bon régime dépend de votre tranche d'imposition, du niveau de charges et de vos projets de revente. Comparez-les chiffres en main avec le calculateur gratuit.
Contenu pédagogique, non personnalisé. La fiscalité évolue : vérifiez les seuils et règles en vigueur sur impots.gouv.fr ou auprès d'un expert-comptable.